Grundstückskauf richtig planen – Ablauf, Kosten und typische Fallstricke

1. Ohne realistische Kalkulation kein solider Start

Bevor Du Dich emotional auf ein Grundstück festlegst, solltest Du Dein Budget klar definieren – inklusive aller Nebenkosten. Der Kaufpreis allein sagt wenig darüber aus, was Dich tatsächlich erwartet.

Zu den wichtigsten Kostenpositionen zählen:

• Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland ca. 3,5–6,5 % des Kaufpreises)

• Notar- und Grundbuchkosten

• Maklerprovision, sofern ein Makler beteiligt ist

• Erschließungskosten (Straße, Wasser, Abwasser, Strom, Telekommunikation)

• Kosten für Altlastenbeseitigung, falls das Grundstück vorbelastet ist

• Optionale Zusatzkosten, z. B.:

  • Bodengutachten

  • Verkehrswert- oder Marktwertgutachten

  • Vermessungskosten

Wichtig: Erst wenn Du alle diese Faktoren einbeziehst, entsteht eine realistische Entscheidungsgrundlage. Eine zu knappe Kalkulation ist einer der häufigsten Gründe, warum Bauprojekte später ins Stocken geraten.

2. Standort prüfen heißt: mehr als nur die Lage bewerten

Eine gute Lage ist wichtig – aber sie ist längst nicht alles. Beim Grundstückskauf spielen rechtliche und planerische Rahmenbedingungen eine ebenso große Rolle wie die Umgebung.

Diese Fragen solltest Du unbedingt klären:

• Erschließung:
  Ist das Grundstück voll erschlossen? Falls nicht, wer trägt die Kosten und wann fallen sie an?

• Grundbuch:
  Gibt es Wegerechte, Leitungsrechte, Nießbrauch oder andere Dienstbarkeiten?

• Altlasten:
  Liegen Belastungen aus früherer Nutzung vor (z. B. Industrie, Deponien)?

• Bebauungsplan:

  • Was darf gebaut werden?

  • Wie viele Geschosse sind zulässig?

  • Gibt es Vorgaben zu Dachform, Baugrenzen oder Grundflächenzahl?

• Flächennutzungsplan:
  Welche Entwicklungen sind in der Nachbarschaft geplant (Gewerbe, Straßen, Verdichtung)?

Praxis-Tipp: Ein Blick ins Grundbuch und in den Bebauungsplan beim zuständigen Bauamt ist Pflicht – idealerweise gemeinsam mit fachkundiger Unterstützung, um Risiken frühzeitig zu erkennen.

3. Wert prüfen – bevor verhandelt wird

Gerade bei unbebauten Grundstücken ist der tatsächliche Wert für Laien schwer einzuschätzen. Angebotspreise orientieren sich nicht immer am realen Marktwert – insbesondere in gefragten Regionen.

Eine unabhängige Grundstücksbewertung bietet Dir entscheidende Vorteile:

• realistische Einschätzung der Wertigkeit

• fundierte Argumente für Preisverhandlungen

• Schutz vor Überzahlung

• mehr Sicherheit bei Finanzierung und Vertragsabschluss

Ein Gutachten kann sich vor allem dann lohnen, wenn:

• der Kaufpreis deutlich vom Bodenrichtwert abweicht

• Besonderheiten wie Hanglage, Zuschnitt oder Baulasten vorliegen

• Du zwischen mehreren Grundstücken vergleichen möchtest

4. Vertrag, Notar und Zeitdruck – typische Fallstricke

Ein weiterer häufiger Fehler: Entscheidungen unter Zeitdruck. Aussagen wie „Es gibt noch viele Interessenten“ oder „Das Angebot gilt nur kurzfristig“ sollten Dich nicht zu unüberlegten Zusagen bewegen.

Achte insbesondere auf:

• ausreichend Zeit zur Prüfung des Kaufvertrags

• klare Regelungen zu:

  • Erschließung

  • Haftung für Altlasten

  • Übergabetermin

• keine voreiligen Reservierungsgebühren ohne rechtliche Prüfung

Der Notar ist zwar neutral, ersetzt aber keine individuelle Beratung, wenn es um Deine wirtschaftlichen Interessen geht.

Fazit: Gute Planung schützt vor teuren Fehlern

Ein Grundstück zu kaufen bedeutet weit mehr, als einen Kaufpreis zu akzeptieren. Wer Budget, Standort, rechtliche Rahmenbedingungen und den tatsächlichen Wert sorgfältig prüft, schafft die Basis für ein solides Bauvorhaben – und vermeidet böse Überraschungen.

Unser Rat: Nimm Dir Zeit, prüfe alle Unterlagen gründlich und hole Dir bei Bedarf fachliche Unterstützung. Ein gut geplanter Grundstückskauf ist der beste Start in Dein Bauprojekt.