Sie möchten ein vermietetes Haus verkaufen und fragen sich, ob das überhaupt zulässig ist, ob Sie Ihren Mietern kündigen müssen und ob Sie dabei Geld verlieren. Die kurze Antwort lautet: Der Verkauf ist jederzeit möglich, eine Kündigung ist dafür nicht erforderlich, und ein Wertverlust ist keineswegs zwangsläufig.
Entscheidend ist, dass Sie die passende Käufergruppe ansprechen und die rechtlichen Rahmenbedingungen von Anfang an sauber beachten.
Was bei vermieteten Immobilien zu beachten ist
Vier rechtliche Punkte entscheiden darüber, ob der Verkauf reibungslos läuft oder sich über Monate zieht.
Kauf bricht nicht Miete
Mieter frühzeitig einbinden
Besichtigungsrechte koordinieren
Vorkaufsrecht des Mieters
Vermietet oder im leeren Zustand verkaufen?
Sofort vermarkten
Leerstand anstreben
Wie sich die Miete auf den Verkaufspreis auswirkt
Bei vermieteten Objekten kommt in der Regel das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Vereinfacht gesagt fragt ein Käufer hier nicht, was ihn das Haus kostet, sondern welche Rendite es abwirft. Die Jahresnettokaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis ergibt den Faktor, an dem sich Anleger orientieren.
Daraus folgt eine für viele Eigentümer überraschende Konsequenz: Eine Mieterhöhung auf Marktniveau kann den Verkaufspreis stärker heben als jede Renovierung. Sofern die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen, insbesondere Kappungsgrenze und ortsübliche Vergleichsmiete beachtet werden, ist eine Anpassung vor dem Verkauf häufig der wirksamste Hebel. Liegt die Miete nahe am Marktniveau, fällt der Abschlag gegenüber einem leeren Objekt gering aus. Liegt sie deutlich darunter, etwa weil der Mietvertrag zwanzig Jahre alt ist, wird der Abschlag spürbar.
Von einer pauschalen Wertminderung durch die Vermietung kann man deshalb nicht sprechen. Sie entsteht erst dort, wo die vereinbarte Miete dauerhaft unter dem Marktniveau liegt und der Käufer diesen Nachteil einpreist. Umgekehrt gilt: Ein Objekt mit stabilem, langjährigem Mieter und lückenloser Zahlungshistorie ist für Anleger wertvoller als eines mit häufigem Mieterwechsel. Diese Qualität lässt sich belegen, und sie gehört ins Exposé. Im Rahmen der kostenlosen Immobilienbewertung prüfen wir, ob Ihre aktuelle Miete Spielraum lässt.
Ihre Rechte und Pflichten gegenüber dem Mieter
Der Verkauf selbst bedarf keiner Zustimmung Ihres Mieters. Trotzdem entstehen im Prozess konkrete Pflichten, und der Umgang damit entscheidet oft darüber, ob die Vermarktung zügig läuft oder sich hinzieht.
Information
Besichtigungen
Fotos
Unterlagen und Datenschutz
Kaution
Kündigung wegen Verkaufs? Was Eigentümer wissen sollten
Viele Eigentümer gehen davon aus, dass sich ein Mietverhältnis für den Verkauf ohne Weiteres beenden lässt. In der Praxis ist das selten der Fall.
Eigenbedarfskündigung
Verwertungskündigung
Einvernehmliche Aufhebung
So begleiten wir Sie
Wir übernehmen den gesamten Prozess, halten die Fristen ein und sprechen die Käufer an, die ein vermietetes Objekt tatsächlich suchen. Den Ablauf im Detail zeigt unsere Seite zu Ihren Vorteilen im Verkaufsprozess, Ihre Ersparnis rechnet Ihnen der Vorteilsrechner aus.
Die richtigen Käufer ansprechen
Kapitalanleger
Bestandshalter aus der Region
Langfristige Investoren
Kostenlose Beratung zu Ihrer Situation
Steuern und Fristen im Blick behalten
Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie greift die Spekulationsfrist von zehn Jahren nach § 23 EStG. Die Ausnahme für selbst genutztes Wohneigentum hilft hier nicht weiter, weil das Objekt vermietet war. Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb, ist der Veräußerungsgewinn grundsätzlich steuerpflichtig.
Drei-Objekt-Grenze
Andere Fristen bei Erbfall und Trennung
Häufige Fragen zum Verkauf vermieteter Immobilien
Kann man ein vermietetes Haus verkaufen, also trotz Mieter?
Ja, jederzeit. Der Verkauf bedarf keiner Zustimmung des Mieters. Nach § 566 BGB tritt der Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein, mit allen Rechten und allen Pflichten.
Muss ich meinem Mieter vor dem Verkauf kündigen?
Nein. Eine Kündigung ist für den Verkauf nicht erforderlich und in der Regel auch nicht durchsetzbar, weil Eigenbedarf bei einem Verkauf typischerweise nicht vorliegt und eine Verwertungskündigung sehr hohe Anforderungen erfüllen muss.
Verliere ich beim Verkauf mit Mieter Geld?
Nicht zwangsläufig. Der Abschlag hängt davon ab, wie weit die vereinbarte Miete vom Marktniveau abweicht. Bei marktgerechter Miete ist er gering, bei stark untersetzter Miete deutlich.
Hat mein Mieter ein Vorkaufsrecht?
Nur bei Umwandlung der vermieteten Wohnung in Wohnungseigentum und anschließendem Verkauf an einen Dritten. Beim Verkauf eines vermieteten Einfamilienhauses ohne Umwandlung besteht kein Vorkaufsrecht.
Muss mein Mieter Besichtigungen zulassen?
Er muss sie dulden, aber nur nach rechtzeitiger Ankündigung und zu zumutbaren Zeiten. Sammelbesichtigungen sind unzulässig. Wir arbeiten deshalb ausschließlich mit terminierten Einzelterminen.
Was passiert mit der Mietkaution?
Die Kaution geht auf den Käufer über und muss im Kaufvertrag ausdrücklich geregelt werden. Ohne saubere Regelung können Sie gegenüber dem Mieter weiter in der Haftung bleiben.
Kann der Käufer meinen Mieter nach dem Kauf kündigen?
Nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen, insbesondere bei berechtigtem Eigenbedarf. Bei Umwandlung in Wohnungseigentum gilt zusätzlich eine Sperrfrist von in der Regel drei Jahren, in angespannten Märkten länger.
Fällt beim Verkauf Spekulationssteuer an?
Bei vermieteten Objekten greift die Zehnjahresfrist nach § 23 EStG. Die Ausnahme für Selbstnutzung gilt hier nicht. Klären Sie den Zeitpunkt mit Ihrem Steuerberater, bevor ein Notartermin feststeht. Eine steuerliche Beratung leisten wir nicht.
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?
Mietverträge, Nachweise über Mietanpassungen, Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre, Kautionsnachweis, Grundbuchauszug, Energieausweis, Wohnflächenberechnung und Grundrisse.
Kann ich mein vermietetes Haus diskret verkaufen?
Ja. Auf Wunsch vermarkten wir ohne öffentliches Inserat und sprechen ausschließlich vorgemerkte Anleger aus unserem Netzwerk an. Das ist besonders sinnvoll, wenn Ihre Mieter nicht über ein Portal von der Verkaufsabsicht erfahren sollen.
Wie verkaufe ich ein Haus mit vermieteter Einliegerwohnung?
Teilvermietete Objekte sprechen eine eigene Käufergruppe an: Selbstnutzer, die den Hauptteil bewohnen und die Mieteinnahme zur Finanzierung nutzen. Diese Konstellation ist häufig gefragter als ein vollvermietetes Objekt, weil sie beide Vorteile verbindet. Entscheidend sind eine saubere Flächenaufteilung und ein dokumentierter Mietvertrag für die Einliegerwohnung.
