6 teure Fehler beim Immobilienkauf und wie du sie vermeidest

Der Erwerb einer Immobilie zählt zu den bedeutendsten finanziellen Entscheidungen im Leben. Dabei können leicht kostspielige Fehler gemacht werden, die am Ende einen hohen Preis haben. Da viele Menschen nur selten solch große Summen investieren, fehlt es oft an der nötigen Erfahrung. Hier stellen wir die sechs häufigsten Fehler vor und zeigen dir, wie du sie vermeiden kannst, um bares Geld zu sparen.

1. Fehler: Unpräzise Angaben zur Wohnfläche

Die angegebene Größe einer Immobilie kann auf den ersten Blick beeindruckend wirken – jedoch ist Vorsicht geboten. Nicht immer entsprechen die Wohnflächenangaben den rechtlichen Vorschriften. In vielen Exposés sind Flächen entweder fehlerhaft oder werden zu hoch angesetzt.

Häufige Fehlerquellen:

Balkone werden oft mit 50 Prozent ihrer Fläche angerechnet, auch wenn dies nicht immer zulässig ist.
Flächen unter Dachschrägen werden häufig vollständig als Wohnfläche angegeben, obwohl sie nur dann zählen, wenn die Höhe mindestens einen Meter beträgt und nur anteilig berücksichtigt werden.
Terrassen oder Kellerflächen werden manchmal großzügig berechnet, was den Preis unnötig erhöht.

So kannst du diesen Fehler vermeiden:

Lass die Wohnfläche von einer unabhängigen Fachperson überprüfen. Eine präzise Berechnung spart dir nicht nur Geld, sondern bildet auch eine solide Basis für Preisverhandlungen. Achte darauf, ob im Exposé zwischen „Wohnfläche“ und „Nutzfläche“ unterschieden wird – hier entstehen oft Missverständnisse. Fordere immer die Baupläne an und stelle sicher, dass die Angaben den gesetzlichen Anforderungen entsprechen.

2. Fehler: Energieeffizienz vernachlässigen

Energieeffizienz ist nicht nur ein Thema für den Umweltschutz, sondern auch ein wichtiger Faktor für deine Finanzen. Immobilien mit niedrigen Effizienzklassen (wie F, G oder H) führen zu hohen Heizkosten und lassen sich oft schwerer verkaufen. Ein Blick in den Energieausweis ist daher unerlässlich. Dieser liefert wichtige Informationen über den Energieverbrauch und die Effizienzklasse des Hauses. Zieh zusätzlich eine:n Energieberater:in hinzu, um Sanierungsempfehlungen zu erhalten, die langfristig die Energiekosten senken und gleichzeitig den Wert der Immobilie erhöhen. Zudem gibt es verschiedene Förderprogramme, die dir finanzielle Unterstützung bieten können.

3. Fehler: Unberücksichtigte Erschließungskosten

Bei älteren Immobilien lauern oft unerwartete Kosten in den Unterlagen – insbesondere offene Erschließungskosten. Diese fallen an, wenn die Immobilie an Versorgungsnetze wie Strom, Wasser oder Abwasser angeschlossen wird. Je nach Region können diese zwischen 5.000 und 20.000 Euro betragen. Das Problem: Häufig sind diese Kosten noch nicht vollständig beglichen, und als neue Eigentümer:in bist du dafür verantwortlich, sie zu übernehmen.

4. Fehler: Fehlende Baugenehmigungen

Ein Wintergarten, ein Anbau oder eine Dachaufstockung können ein Haus erheblich aufwerten – aber nur, wenn sie legal errichtet wurden. Fehlen die erforderlichen Baugenehmigungen, können hohe Kosten für eine nachträgliche Legalisierung oder sogar einen teuren Rückbau anfallen. Je nach Art der Baumaßnahmen und den regionalen Vorschriften können solche Ausgaben schnell zwischen 10.000 und 30.000 Euro betragen.

So vermeidest du unangenehme Überraschungen:

Prüfe sorgfältig, ob für alle Umbauten die entsprechenden Genehmigungen vorliegen. Falls Lücken bei den Baugenehmigungen bestehen, kann das ein Anlass für Preisverhandlungen sein. Ein Abschlag kann helfen, das Risiko zu mindern. Lass die Unterlagen von einer Fachperson prüfen. Architekt:innen oder Bauingenieur:innen können dich fachkundig beraten und potenzielle Stolpersteine aufdecken.

5. Fehler: Fehlende Aufteilung des Kaufpreises

Wusstest du, dass eine durchdachte Aufteilung des Kaufpreises dir bares Geld sparen kann – besonders, wenn du die Immobilie jetzt oder in der Zukunft vermieten möchtest? Verkäufer:innen nennen oft nur einen Gesamtpreis, ohne die einzelnen Bestandteile wie Grundstück, Gebäude oder Einbauten detailliert aufzuführen. Doch genau hier liegt das Sparpotenzial: Der Grundstücksanteil ist steuerlich nicht abschreibbar.

Der Wert des Gebäudes hingegen kann über Jahre hinweg abgeschrieben werden, was einen erheblichen steuerlichen Vorteil bietet. Unabhängig davon, ob du vermieten möchtest oder nicht, solltest du darauf achten, dass Einbauten wie Küchen oder Möbel separat im Kaufvertrag aufgeführt werden, da auf diese keine Grunderwerbsteuer erhoben wird.

So gehst du vor:
Bestehe darauf, dass der Kaufpreis im Vertrag klar aufgeschlüsselt wird. Kläre zudem im Vorfeld mit deiner Bank, ob die Herausrechnung von Inventar den Beleihungswert beeinflusst.

6. Fehler: Darlehensvertrag vor dem Kaufvertrag unterschreiben

Ein besonders teurer Fehler: In der Vorfreude auf den Hauskauf schließen viele Käufer:innen den Darlehensvertrag ab, bevor der Kaufvertrag beim Notar oder der Notarin unterzeichnet ist. Das kann ein fataler Fehler sein: Falls der Kauf aus irgendeinem Grund nicht zustande kommt, hast du ein Darlehen ohne Immobilie. In diesem Fall müssen oft hohe Vorfälligkeitsentschädigungen an die Bank gezahlt werden, die den entgangenen Zinsertrag ausgleichen. Je nach Restlaufzeit und Zinssatz können diese Kosten schnell mehrere Tausend Euro betragen. Du zahlst also Zinsen für ein Darlehen, das du gar nicht mehr benötigst.

So vermeidest du unangenehme Überraschungen:

Anstatt sofort den Darlehensvertrag zu unterschreiben, vereinbare mit deiner Bank eine verbindliche Finanzierungszusage. Diese gibt dir Sicherheit, ohne dich festzulegen. Lass dich außerdem nicht unter Druck setzen – ein guter Deal braucht seine Zeit.