gegenüber allen Erben, ohne Parteinahme
auf Wunsch ohne öffentliches Inserat
Bewertung und Ersteinschätzung ohne Verpflichtung
Unterlagen, Vermarktung und Erlösaufteilung aus einer Hand
Die ersten Schritte nach dem Erbfall
Bevor über einen Verkauf überhaupt nachgedacht wird, stehen einige Entscheidungen an, die zeitkritisch sind.
Annahme oder Ausschlagung
Wer erbt, erbt auch die Schulden. Eine Ausschlagung ist nur innerhalb einer kurzen gesetzlichen Frist möglich, die mit der Kenntnis vom Erbfall zu laufen beginnt. Wer die Frist verstreichen lässt, hat das Erbe angenommen. Bei einer Immobilie mit hoher Restschuld oder erheblichem Sanierungsstau lohnt deshalb der frühe nüchterne Blick auf die Zahlen.
Erbnachweis besorgen
Für die Grundbuchberichtigung und für den Verkauf müssen Sie Ihr Erbrecht nachweisen, in der Regel durch einen Erbschein oder durch ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Der Erbschein wird beim Nachlassgericht beantragt und braucht Zeit, oft mehrere Wochen bis Monate. Wer den Verkauf plant, sollte diesen Antrag früh stellen, nicht erst wenn ein Käufer gefunden ist.
Grundbuch berichtigen
Die Umschreibung auf die Erben ist innerhalb einer bestimmten Frist nach dem Erbfall gebührenfrei möglich. Danach fallen Kosten an.
Laufende Kosten sichern
Grundsteuer, Versicherungen, Heizung und gegebenenfalls Kreditraten laufen weiter, unabhängig davon, ob jemand im Haus wohnt. Prüfen Sie außerdem, ob die Gebäudeversicherung bei Leerstand überhaupt noch vollen Schutz bietet, denn viele Verträge schränken die Leistung bei unbewohnten Objekten ein.
Alleinerbe oder Erbengemeinschaft: was sich unterscheidet
Die Ausgangslage entscheidet über fast alles Weitere.
Alleinerbe
Als Alleinerbe treten Sie vollständig in die Rechtsstellung des Verstorbenen ein. Sobald das Grundbuch berichtigt ist, können Sie allein über die Immobilie verfügen, ohne Abstimmung, ohne Zustimmung Dritter. Ihre Fragen sind vor allem praktischer Natur: Was ist die Immobilie wert, welche Unterlagen fehlen, lohnt sich eine Modernisierung vor dem Verkauf, und wie gehen Sie mit einem Objekt um, das mehrere Stunden entfernt liegt.
Erbengemeinschaft
In einer Erbengemeinschaft gehört die Immobilie allen gemeinsam. Niemand besitzt einen bestimmten Raum oder eine bestimmte Quadratmeterzahl, sondern jeder hält eine Quote am gesamten Nachlass. Verfügungen über die Immobilie erfordern Einstimmigkeit. Das gilt für den Verkauf ebenso wie für eine Vermietung oder eine größere Sanierung. Für laufende Verwaltungsmaßnahmen genügt in der Regel die Mehrheit nach Anteilen.
Eine Erbengemeinschaft ist auf Auseinandersetzung angelegt, nicht auf Dauer. Sie ist ein Übergangszustand, und jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen. Wer das Haus gemeinsam behalten will, sollte das bewusst und schriftlich regeln, statt es einfach geschehen zu lassen. Eine ähnliche Konstellation entsteht bei einer Trennung, dazu unsere Seite Scheidungsimmobilie verkaufen.
Für unsere Arbeit heißt das: Beim Alleinerben führen wir ein Gespräch, bei einer Erbengemeinschaft moderieren wir einen Abstimmungsprozess. Beides bieten wir an.
Verkauf, Eigennutzung oder Vermietung: die drei Wege im Vergleich
Bevor eine geerbte Immobilie verkauft wird, lohnt sich ein ehrlicher Blick auf die realistischen Optionen. Grundsätzlich stehen Erben drei Wege offen, und welcher der richtige ist, hängt weniger vom Objekt ab als von der familiaeren Konstellation und der Entfernung zum Standort.
Verkauf
Sinnvoll, wenn niemand die Immobilie selbst nutzen möchte, wenn mehrere Erben ausgezahlt werden sollen oder wenn zwischen Wohnort und Objekt eine größere Entfernung liegt. Der Verkauf schafft klare Verhältnisse und verteilt den Wert nachvollziehbar.
Eigennutzung
Attraktiv, wenn ein Erbe die Immobilie selbst bewohnen möchte. In diesem Fall müssen die übrigen Miterben in der Regel ausbezahlt werden, was eine belastbare Bewertung und häufig eine Finanzierung voraussetzt.
Vermietung
Möglich, wenn die Immobilie als langfristige Kapitalanlage gehalten werden soll. Sie bindet allerdings alle Erben dauerhaft aneinander und erfordert laufende Verwaltung, Instandhaltung und gemeinsame Entscheidungen über Jahre hinweg. Was dabei rechtlich gilt, steht unter vermietetes Haus verkaufen.
Welcher Weg der richtige ist, hängt von der familiaeren Situation, dem Zustand der Immobilie und den finanziellen Zielen ab. Wichtig ist, dass die Entscheidung gemeinsam getroffen und auf eine belastbare Zahl gestützt wird. Genau dafür ist die kostenlose Immobilienbewertung da.
Spekulationssteuer, Erbschaftsteuer und Bewertungsstichtag
Beim Verkauf einer geerbten Immobilie kommen zwei völlig unterschiedliche Steuern ins Spiel, die regelmäßig verwechselt werden. Die Erbschaftsteuer betrifft den Erwerb, also das Erbe selbst. Die Spekulationssteuer betrifft den späteren Verkauf. Beide haben unterschiedliche Bemessungsgrundlagen und unterschiedliche Fristen.
Spekulationssteuer: die Haltefrist des Erblassers zählt
Eine Spekulationssteuer kann anfallen, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Für Erben gilt dabei eine gute Nachricht: Die Haltefrist des Erblassers wird angerechnet. Hat der Verstorbene die Immobilie also vor mehr als zehn Jahren erworben, ist die Frist längst abgelaufen und der Verkauf in der Regel steuerfrei. Auch bei durchgehender Selbstnutzung entfällt die Steuer häufig. Nur wenn der Erblasser erst kurz vor seinem Tod gekauft hat, wird die Frist relevant.
Erbschaftsteuer: der Wert am Stichtag
Unabhängig davon kann auf das Erbe Erbschaftsteuer anfallen. Maßgeblich ist der Verkehrswert zum Bewertungsstichtag, also zum Zeitpunkt des Erbfalls, abzüglich der Freibeträge, die vom Verwandtschaftsgrad abhängen. Für Ehepartner und Kinder sind diese Freibeträge so bemessen, dass bei einer durchschnittlichen Immobilie in der Region häufig keine oder nur eine geringe Steuer anfällt. Bei entfernteren Verwandten und bei Erben ohne Verwandtschaftsverhältnis sieht das anders aus.
Ein praktischer Punkt: Setzt das Finanzamt den Wert höher an, als die Immobilie tatsächlich erzielt, kann ein zeitnah erzielter Verkaufspreis als Nachweis dienen. Deshalb lohnt es sich, den Erbfall und einen geplanten Verkauf zeitlich zusammen zu denken statt getrennt.
Dies ist keine Steuerberatung. Für Ihren konkreten Fall ziehen Sie bitte einen Steuerberater hinzu. Wir liefern die belastbare Marktbewertung als Grundlage und weisen Sie rechtzeitig auf die relevanten Fristen hin.
Wenn sich die Erbengemeinschaft nicht einig ist: Wege aus der Blockade
In einer Erbengemeinschaft gehört die Immobilie allen Erben gemeinsam. Ein Verkauf ist daher nur einstimmig möglich. Sobald ein Miterbe nicht mitzieht, entsteht eine Blockade, und mit ihr Konflikte, die eine ohnehin belastende Situation zusätzlich erschweren. In der Praxis liegt die Ursache selten in unvereinbaren Interessen, sondern fast immer in unterschiedlichen Vorstellungen davon, was die Immobilie wert ist. Drei Wege führen aus der Blockade:
- Einigung auf den Verkauf nach neutraler Wertermittlung, die allen Erben dieselbe Grundlage gibt
- Auszahlung einzelner Miterben, wenn ein Erbe die Immobilie übernehmen möchte und die Finanzierung darstellen kann
- Teilungsversteigerung als letztes Mittel, das aber vermieden werden sollte, weil es fast immer zu einem deutlichen Wertverlust führt
Als neutraler Makler bilden wir die Brücke zwischen den Parteien: mit einer objektiven, belegbaren Bewertung, mit klarer Kommunikation an alle Erben gleichzeitig und mit dem Ziel, eine einvernehmliche Lösung ohne Gericht zu erreichen. Bei mehreren Beteiligten übernehmen wir auch die Organisation der Abstimmung, damit niemand das Gefühl hat, übergangen zu werden.
Diese Unterlagen brauchen Sie für den Verkauf
Bei geerbten Immobilien fehlen Unterlagen häufiger als bei anderen Verkäufen, weil der Erblasser sie nicht mehr erklären kann und die Erben nicht wissen, wo sie liegen.
Erbnachweis
Dazu gehören Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll sowie die Sterbeurkunde. Ohne diesen Nachweis kann das Grundbuch nicht berichtigt und die Immobilie nicht wirksam verkauft werden.
Zur Immobilie
Aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse aller Geschosse, Wohnflächenberechnung, Baugenehmigung mit Bauzeichnungen, Energieausweis und Nachweise über durchgeführte Modernisierungen. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und der Stand der Instandhaltungsrücklage hinzu.
Zu den Belastungen
Auskünfte über Grundschulden, eingetragene Wohn- und Nießbrauchrechte sowie Baulasten. Gerade Wohn- und Nießbrauchrechte zugunsten eines überlebenden Ehepartners sind bei Erbimmobilien häufig und beeinflussen den erzielbaren Preis erheblich.
Wir übernehmen die Beschaffung. Sie müssen weder wissen, welches Amt zuständig ist, noch selbst Anträge stellen. Bei Erben, die weit entfernt wohnen, ist genau das oft der entscheidende Punkt. Was wir darüber hinaus koordinieren, steht unter Dienstleistungen aus einer Hand.
Was eine leerstehende Erbimmobilie kostet
Zwischen Erbfall und Verkauf vergehen erfahrungsgemäß viele Monate. In dieser Zeit läuft das Haus weiter, auch wenn niemand darin wohnt.
Weiter zu zahlen sind Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Schornsteinfeger, Straßenreinigung, Abwasser sowie eine Grundversorgung mit Strom und Heizung, denn ein ungeheiztes Haus nimmt im Winter Schaden. Bei Eigentumswohnungen läuft zusätzlich das Hausgeld weiter, unabhängig von der Nutzung.
Hinzu kommt ein Punkt, der oft übersehen wird: Ein leerstehendes Haus altert schneller als ein bewohntes. Feuchtigkeit wird nicht bemerkt, kleine Schäden bleiben unentdeckt, der Garten verwildert, und ein sichtbar ungepflegtes Objekt erzielt schlechtere Preise. Der Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt der Besichtigung wirkt sich unmittelbar auf das Angebot aus.
Der häufigste teure Fehler bei Erbimmobilien ist nicht eine falsche Entscheidung, sondern gar keine. Wer die Sache zwei Jahre liegen lässt, zahlt laufende Kosten und verkauft am Ende ein Objekt in schlechterem Zustand. Eine frühe kostenlose Immobilienbewertung kostet nichts und schafft die Grundlage, um überhaupt entscheiden zu können.
Fordern Sie Ihre kostenlose Ersteinschätzung an
Der Ablauf beim Verkauf der geerbten Immobilie
Damit der Verkauf für alle Beteiligten klar und nachvollziehbar abläuft, führen wir Sie durch fünf strukturierte Schritte.
Erstgespräch
Wir klären Ihre Situation, die Konstellation der Erben und Ihre Ziele. Auf Wunsch auch per Video, wenn die Beteiligten weit auseinander wohnen.
Bewertung und Unterlagen
Wir ermitteln den marktgerechten Wert und sichten die notwendigen Dokumente wie Erbschein oder Testament mit Eröffnungsprotokoll, Grundbuchauszug und Energieausweis. Fehlende Unterlagen beschaffen wir.
Vermarktung
Wir bereiten die Immobilie professionell auf und sprechen gezielt passende Käufer am Bodensee und im Allgäu an, auf Wunsch ohne öffentliches Inserat.
Besichtigungen und Verhandlung
Wir organisieren die Besichtigungen und führen die Verhandlung. Jedes Angebot legen wir allen Erben vor, angenommen wird nur, worauf sich alle verständigen.
Notar und Auszahlung
Wir begleiten den Notartermin und sorgen für eine saubere Aufteilung des Erlöses, üblicherweise über das Notaranderkonto direkt an die einzelnen Erben.
In jedem Schritt binden wir alle Erben transparent ein. So entsteht Vertrauen statt Streit. Den vollständigen Verkaufsablauf zeigt Ihre Vorteile im Verkaufsprozess.
Warum ein Makler im Erbfall den Unterschied macht
Ein Erbfall ist selten einfach. Mehrere Beteiligte, oft räumliche Distanz zum Bodensee, emotionale Belastung sowie rechtliche und steuerliche Fragen treffen gleichzeitig aufeinander. Genau in dieser Gemengelage entfaltet ein erfahrener Makler seinen größten Wert.
Wir nehmen Ihnen die Organisation ab, von der Beschaffung der Unterlagen über die marktgerechte Bewertung bis zur professionellen Vermarktung. Als neutrale Instanz kommunizieren wir mit allen Erben gleichzeitig, sodass sich niemand übervorteilt fühlt.
Durch unsere Marktkenntnis und ein gepflegtes Käufernetzwerk in der Region erzielen wir den marktgerechten Preis, und zwar zu 1,785 statt ortsüblicher 3,57 % Provision, jeweils inklusive Mehrwertsteuer. Bei einer Erbengemeinschaft mit vier Beteiligten macht das im Ergebnis für jeden Einzelnen einen spürbaren Unterschied.
Wie das in der Praxis aussieht, beschreibt der Bericht Eine geerbte Immobilie erfolgreich verkaufen.
FAQs zur geerbten Immobilie
Muss ich eine geerbte Immobilie sofort verkaufen?
Nein, es besteht keine Pflicht. Sie können die Immobilie auch selbst nutzen oder vermieten. In einer Erbengemeinschaft muss die Entscheidung allerdings einstimmig fallen. Behalten Sie dabei die laufenden Kosten im Blick, die auch bei Leerstand weiterlaufen.
Brauche ich einen Erbschein, um die geerbte Immobilie zu verkaufen?
In der Regel ja. Für die Grundbuchberichtigung und den Verkauf müssen Sie Ihr Erbrecht nachweisen, meist über einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Der Erbschein wird beim Nachlassgericht beantragt und braucht Zeit, stellen Sie den Antrag deshalb früh.
Fällt beim Verkauf einer geerbten Immobilie Spekulationssteuer an?
Meist nicht. Die Haltefrist des Erblassers wird Ihnen angerechnet. Lag dessen Kauf mehr als zehn Jahre zurück oder wurde die Immobilie selbst genutzt, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei. Für den Einzelfall ziehen Sie einen Steuerberater hinzu.
Wie hängt die Erbschaftsteuer mit dem Verkauf zusammen?
Gar nicht direkt. Die Erbschaftsteuer bezieht sich auf den Erwerb, maßgeblich ist der Verkehrswert zum Zeitpunkt des Erbfalls abzüglich der Freibeträge. Ein späterer Verkauf löst keine zusätzliche Erbschaftsteuer aus. Setzt das Finanzamt den Wert zu hoch an, kann ein zeitnah erzielter Verkaufspreis als Nachweis dienen.
Wie verkauft eine Erbengemeinschaft, wenn sich nicht alle einig sind?
Ein Verkauf erfordert die Zustimmung aller Erben. Bei Uneinigkeit hilft meist eine neutrale Wertermittlung als gemeinsame Grundlage, denn die Ursache liegt fast immer in unterschiedlichen Wertvorstellungen. Möglich ist auch, dass ein Erbe die anderen auszahlt.
Was ist eine Teilungsversteigerung und wie vermeidet man sie?
Die gerichtlich angeordnete Versteigerung, wenn sich eine Erbengemeinschaft nicht einigt. Sie führt fast immer zu einem deutlichen Wertverlust und sollte das letzte Mittel bleiben. Meist lässt sie sich durch eine moderierte Einigung oder die Auszahlung einzelner Erben abwenden.
Wie wird der Wert einer geerbten Immobilie ermittelt?
Nach Lage, Größe, Zustand, Ausstattung und aktueller Marktsituation, auf Basis realer Vergleichsdaten aus der Region Bodensee und Allgäu. Die Bewertung dient als Verkaufsgrundlage und zugleich als Orientierung für alle Erben.
Was passiert mit einem eingetragenen Wohn- oder Nießbrauchrecht?
Ein im Grundbuch eingetragenes Recht bleibt beim Verkauf bestehen und geht auf den Käufer über. Das schränkt den Käuferkreis ein und wirkt sich auf den erzielbaren Preis aus. Eine Löschung ist nur mit Zustimmung des Berechtigten möglich.
Kann eine geerbte Immobilie diskret verkauft werden?
Ja. Auf Wunsch vermarkten wir ohne öffentliches Inserat und sprechen gezielt vorgemerkte Interessenten aus unserem Netzwerk an. Sinnvoll, wenn der Verkauf im familiären oder nachbarschaftlichen Umfeld nicht bekannt werden soll.
Was kostet mich der Verkauf über Sie?
1,785 % Provision inklusive Mehrwertsteuer statt der ortsüblichen 3,57 %, für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Fällig wird sie erst mit dem Notartermin. Bewertung, Unterlagenbeschaffung und Vermarktung kosten Sie vorher nichts.
Die Angaben auf dieser Seite dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Für die Beurteilung Ihrer Situation wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt oder Steuerberater. Gern vermitteln wir Ihnen einen Ansprechpartner aus unserem regionalen Netzwerk.
