Die Mutter ist vor drei Monaten gestorben, das Elternhaus in Aeschach steht leer. Die beiden Geschwister sind sich einig, dass verkauft werden soll. Nur eines möchten sie nicht: dass Fotos vom Wohnzimmer der Eltern im Internet stehen und die halbe Nachbarschaft den Preis kommentiert, bevor überhaupt ein Käufer gefunden ist.
Für solche Fälle gibt es die stille Vermarktung. Die Immobilie wird verkauft, ohne dass sie öffentlich angeboten wird. Kein Inserat im Portal, kein Schild im Garten, kein Exposé, das jeder herunterladen kann. Stattdessen erfahren nur ausgewählte, geprüfte Interessenten davon.
Wir sind die Vorteilsmakler aus Lindau und vermarkten auf Wunsch still. Das ist Teil unseres schriftlichen Leistungsversprechens. Wir raten aber nicht jedem dazu. Wann der diskrete Weg passt, wie er abläuft und was er für den Preis bedeutet, zeigen wir hier offen, einschließlich der Nachteile.
Das Wichtigste im Überblick
- Was es ist: Bei der stillen Vermarktung wird die Immobilie nicht öffentlich inseriert, sondern gezielt ausgewählten Interessenten angeboten.
- Wann es passt: Bei Erbfällen, Trennung, bekannten Eigentümern, besonderen Lagen am See und vermieteten Objekten.
- Größter Vorteil: Privatsphäre, Ruhe und keine sichtbare Angebotshistorie im Internet.
- Größtes Risiko: Ein kleinerer Käuferkreis bedeutet weniger Wettbewerb um den Preis.
- Wie man es begrenzt: Mit einer belastbaren Bewertung und einem festen Zeitfenster, nach dem bei Bedarf öffentlich vermarktet wird.
- Rechtlich: Notar, Aufklärungspflichten und Energieausweis gelten genauso wie beim öffentlichen Verkauf.
Was bedeutet stille Vermarktung?
Der Begriff beschreibt einen Verkauf abseits des offenen Markts. In der Branche heißt das auch Off-Market-Verkauf oder Secret Sale. Gemeint ist immer dasselbe: Die Immobilie erscheint in keinem Portal, in keiner Zeitung und auf keiner Website. Es gibt kein Verkaufsschild und keine Sammelbesichtigung.
Still heißt nicht untätig. Der Aufwand für den Makler ist eher größer als beim öffentlichen Verkauf, weil er die Käufer aktiv suchen muss, statt auf Anfragen zu warten. Bewertung, Fotos, Grundrisse und Exposé werden genauso sorgfältig erstellt. Der Unterschied liegt darin, wer diese Unterlagen zu sehen bekommt und wann.
| Öffentliche Vermarktung | Stille Vermarktung | |
|---|---|---|
| Sichtbarkeit | Portale, Website, Schild | Nur persönliche Ansprache |
| Exposé | Auf Anfrage für alle | Erst nach Prüfung des Interessenten |
| Besichtigungen | Viele Anfragen, Vorauswahl nötig | Wenige Einzeltermine |
| Käuferkreis | Groß | Klein, aber vorqualifiziert |
| Preiswettbewerb | Hoch | Geringer |
| Privatsphäre | Eingeschränkt | Weitgehend gewahrt |
| Spuren im Internet | Angebotsdauer und Preisänderungen nachvollziehbar | Keine |
Wann ist ein diskreter Verkauf sinnvoll?
Die stille Vermarktung ist kein Luxusprodukt für Villen. Sie passt immer dann, wenn Öffentlichkeit dem Verkäufer mehr schadet als nützt. In unserer Region sind das vor allem fünf Situationen.
Erbfall
Nach einem Todesfall möchten viele Familien das Elternhaus nicht zur Schau stellen. Hinzu kommt, dass sich Erbengemeinschaften oft erst über Preis und Vorgehen einigen müssen. Ein stiller Verkauf nimmt den Druck heraus, weil niemand von außen mitredet. Was Erben darüber hinaus beachten sollten, lesen Sie auf unserer Seite zum Verkauf einer geerbten Immobilie.
Trennung und Scheidung
Ein Verkaufsinserat macht eine Trennung im Ort öffentlich, bevor die Beteiligten selbst darüber sprechen möchten. Wer Kinder hat, will ihnen außerdem keine Besichtigungsreihen zumuten. Diskretion schützt hier die Familie und hält die Verhandlungen sachlich. Mehr dazu auf unserer Seite zum Verkauf einer Scheidungsimmobilie.
Bekannte Eigentümer
Unternehmer, Ärzte, Kommunalpolitiker oder Vereinsvorstände sind in Lindau, Wangen oder Ravensburg schnell erkannt. Ein öffentliches Inserat führt zu Spekulationen über die Gründe des Verkaufs, über die Finanzen oder über die Firma. Wer das vermeiden will, verkauft ohne Adresse im Netz.
Seelagen und besondere Objekte
Für Häuser in Bad Schachen, in Wasserburg oder Nonnenhorn direkt am Ufer gibt es nur wenige Käufer, und diese sind selten in Portalen unterwegs. Sie lassen sich bei Maklern vormerken und warten auf das passende Angebot. Ein Inserat bringt hier vor allem Neugierige. Gleichzeitig sind Fotos von Grundstück, Zufahrt und Sicherheitstechnik im Internet ein Risiko.
Vermietete Immobilien
Mieter erfahren ungern aus dem Internet, dass ihre Wohnung verkauft wird. Unruhe im Haus erschwert Besichtigungen und kann Käufer abschrecken. Ein stiller Verkauf mit wenigen, angekündigten Terminen erhält das Verhältnis zum Mieter. Die Besonderheiten beschreiben wir beim Verkauf eines vermieteten Hauses.
Wie läuft die stille Vermarktung ab?
Der Ablauf folgt denselben Stufen wie jeder professionelle Verkauf. Nur die Reihenfolge der Informationen ist anders: Erst wird der Interessent geprüft, dann erfährt er, um welches Objekt es geht.
- 1. Bewertung: Am Anfang steht eine Marktwertermittlung vor Ort. Sie ist beim stillen Verkauf noch wichtiger als sonst, weil der Markt den Preis später nicht korrigiert.
- 2. Strategie: Gemeinsam mit Ihnen legen wir fest, wer angesprochen wird, wie lange die stille Phase dauert und was danach geschieht. Das halten wir schriftlich fest.
- 3. Unterlagen: Fotos, Grundrisse und Exposé werden vollständig erstellt, aber nicht veröffentlicht.
- 4. Ansprache: Wir gehen auf vorgemerkte Suchkunden und unser Netzwerk zu. Interessenten erhalten zunächst nur eine anonymisierte Kurzbeschreibung ohne Adresse und ohne Außenaufnahmen.
- 5. Prüfung: Wer mehr wissen möchte, weist sich aus und belegt seine Finanzierung. Erst dann geben wir das Exposé heraus, auf Wunsch gegen eine Vertraulichkeitserklärung.
- 6. Besichtigung: Es gibt ausschließlich Einzeltermine. Sammelbesichtigungen finden bei uns generell nicht statt.
- 7. Verhandlung und Notar: Preisgespräche führen wir auf Grundlage der Bewertung. Die Beurkundung läuft wie bei jedem anderen Verkauf.
Wie die einzelnen Stufen bei uns im Detail aussehen, zeigen die sieben Schritte unseres Verkaufsprozesses.
Wie finden wir Käufer ohne Inserat?
Viele ernsthafte Käufer in unserer Region suchen seit Monaten und haben uns ihre Wünsche genannt: Ortsteil, Größe, Budget, Zeitrahmen. Dazu kommen Kontakte aus früheren Verkäufen, Interessenten, die bei einem anderen Objekt nicht zum Zug kamen, und Käufer aus der Schweiz und aus Vorarlberg, die gezielt am deutschen Ufer suchen. Diese Menschen müssen nicht erst gefunden werden. Sie warten auf einen Anruf.
Der Vorteil für Sie: Wer so angesprochen wird, hat seine Finanzierung meist schon geklärt und kann schnell entscheiden. Wir prüfen die finanzielle Eignung, bevor Preisverhandlungen beginnen.
Was bedeutet der stille Verkauf für den Preis?
Das ist die Frage, bei der viele Ratgeber ausweichen. Die ehrliche Antwort hat zwei Seiten.
Für einen niedrigeren Preis spricht die Logik des Markts. Je mehr Menschen ein Angebot sehen, desto größer ist die Chance, dass jemand dabei ist, der genau dieses Haus unbedingt will und dafür mehr zahlt als alle anderen. Bei der stillen Vermarktung fehlt dieser breite Wettbewerb. Ein Bieterverfahren mit vielen Teilnehmern ist kaum möglich.
Für einen stabilen oder höheren Preis spricht die Exklusivität. Ein Käufer, der weiß, dass er als einer von wenigen ein Objekt angeboten bekommt, verhandelt anders als jemand, der dasselbe Inserat seit acht Wochen im Portal sieht. Es gibt keine sichtbare Standzeit und keine Preissenkung, die als Schwäche gelesen wird. Ein Objekt, das still nicht verkauft wurde, kann danach unverbraucht auf den Markt kommen.
Welche Seite überwiegt, hängt vom Objekt ab. Als Faustregel aus unserer Arbeit gilt:
- Seltene Objekte: Bei Seelagen, Liebhaberobjekten und sehr hochpreisigen Häusern ist der Käuferkreis ohnehin klein. Hier verliert man durch Diskretion wenig.
- Gefragte Standardobjekte: Ein gepflegtes Einfamilienhaus in Reutin oder eine Dreizimmerwohnung in Friedrichshafen profitiert von Reichweite. Hier kann der stille Weg Geld kosten.
- Objekte mit Erklärungsbedarf: Sanierungsfälle oder ungewöhnliche Grundrisse brauchen oft viele Kontakte, bis der Richtige dabei ist.
So begrenzen Sie das Preisrisiko
- Bewertung vor allem anderen: Ohne Marktreaktion muss der Preis von Anfang an stimmen. Verlassen Sie sich nicht auf einen Online-Rechner.
- Festes Zeitfenster: Vereinbaren Sie eine stille Phase von einigen Wochen. Liegt danach kein passendes Angebot vor, entscheiden Sie neu.
- Mehrere Interessenten parallel: Auch im kleinen Kreis sollte nicht nur ein Käufer angesprochen werden. Zwei oder drei ernsthafte Interessenten genügen für eine gesunde Verhandlung.
- Stufenmodell: Erst still, dann öffentlich. So nutzen Sie die Vorteile beider Wege und verlieren nichts.
Den Ausgangspunkt bildet immer die Wertermittlung. Unsere kostenlose Immobilienbewertung ist unverbindlich und findet bei Ihnen vor Ort statt.
Was gilt rechtlich beim Verkauf ohne Inserat?
Diskret heißt nicht formlos. Die rechtlichen Anforderungen sind dieselben wie bei jedem Immobilienverkauf.
- Notarielle Beurkundung: Der Kaufvertrag muss beurkundet werden. Der Eigentümerwechsel wird im Grundbuch eingetragen und ist damit für Berechtigte einsehbar.
- Aufklärungspflichten: Bekannte Mängel müssen Sie dem Käufer offenlegen. Daran ändert der kleine Kreis nichts.
- Energieausweis: Die Pflichtangaben für Immobilienanzeigen entfallen, weil es keine Anzeige gibt. Spätestens bei der Besichtigung muss der Energieausweis dem Interessenten aber vorgelegt werden.
- Maklervertrag: Er braucht bei Wohnimmobilien die Textform. Die hälftige Teilung der Provision zwischen Verkäufer und Käufer gilt unverändert.
- Geldwäscheprävention: Makler müssen Käufer und Verkäufer identifizieren. Das passt zum stillen Verkauf, weil die Identität des Interessenten ohnehin vorab geklärt wird.
- Miteigentümer: Gehört die Immobilie mehreren Personen, etwa Ehegatten oder einer Erbengemeinschaft, müssen alle dem Verkauf zustimmen.
Eine Vertraulichkeitserklärung des Interessenten ist rechtlich möglich und bei bekannten Eigentümern üblich. Sie verhindert, dass Unterlagen weitergegeben werden. Absolute Geheimhaltung kann sie nicht garantieren, aber sie schafft Verbindlichkeit.
Sechs Fragen, die Sie vor dem Start klären sollten
Ob die stille Vermarktung hält, was sie verspricht, entscheidet sich vor dem ersten Anruf bei einem Interessenten. Stellen Sie Ihrem Makler diese Fragen und lassen Sie sich die Antworten schriftlich geben.
- Wie viele passende Suchkunden sind vorgemerkt? Eine konkrete Zahl für Ihre Objektart und Ihren Ort sagt mehr als der Hinweis auf eine große Kartei.
- Worauf stützt sich der Preis? Lassen Sie sich Vergleichsverkäufe und den Bodenrichtwert zeigen. Ein Preis ohne Herleitung ist beim stillen Verkauf besonders riskant.
- Wie lange dauert die stille Phase? Ein offenes Ende nützt nur dem Makler. Sinnvoll ist ein fester Zeitraum mit einem Gespräch am Ende.
- Was erfahren Interessenten in welcher Reihenfolge? Klären Sie, wann Adresse, Fotos und Ihr Name genannt werden und ob eine Vertraulichkeitserklärung verlangt wird.
- Wie werden Sie informiert? Sie sollten nach jeder Ansprache erfahren, wer kontaktiert wurde und wie die Reaktion ausfiel.
- Was passiert danach? Der Übergang in die öffentliche Vermarktung sollte geregelt sein, einschließlich der Frage, was dann gezeigt wird und was nicht.
Auch Sie selbst können zur Diskretion beitragen. Sprechen Sie im Ort erst über den Verkauf, wenn der Notartermin steht. Legen Sie Besichtigungen auf Zeiten, zu denen wenig Betrieb in der Straße ist. Bei vermieteten Objekten informieren Sie die Mieter persönlich und rechtzeitig, bevor der erste Interessent kommt. Das schafft Vertrauen und verhindert Gerüchte im Haus.
Wann wir von der stillen Vermarktung abraten
Ein Makler, der jeden Verkauf still abwickeln will, sollte Sie stutzig machen. Manche nutzen den Begriff, um ein Objekt nur im eigenen Kundenkreis zu platzieren und sich Aufwand zu sparen. Für Sie zählt das Ergebnis, nicht die Bequemlichkeit des Vermittlers.
Wir empfehlen die öffentliche Vermarktung, wenn Ihr Objekt viele Käufer ansprechen kann, wenn Sie den höchstmöglichen Preis über Diskretion stellen oder wenn ein fester Termin drängt und die Reichweite gebraucht wird. Oft ist ein Mittelweg die beste Lösung: ein Inserat ohne genaue Adresse und ohne Außenaufnahmen, bei dem das vollständige Exposé erst nach einem persönlichen Gespräch herausgegeben wird.
Welche Strategie wir vorschlagen, besprechen wir vor Beginn mit Ihnen und halten sie schriftlich fest. Das ist eine der zehn Zusagen in unserem Leistungsversprechen. Die Provision ist bei beiden Wegen dieselbe: 1,785 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, fällig erst mit dem Notarvertrag.
FAQ: Häufige Fragen zum diskreten Immobilienverkauf
Bei einem Off-Market-Verkauf wird die Immobilie nicht öffentlich angeboten. Es gibt kein Inserat, kein Schild und kein frei zugängliches Exposé. Der Makler spricht ausgewählte Interessenten persönlich an. Im Deutschen ist dafür der Begriff stille Vermarktung gebräuchlich.
Das kann passieren, muss aber nicht. Weniger Interessenten bedeuten weniger Wettbewerb, was den Preis drücken kann. Bei seltenen Objekten mit ohnehin kleinem Käuferkreis fällt dieser Effekt kaum ins Gewicht. Eine genaue Bewertung und ein festes Zeitfenster für die stille Phase begrenzen das Risiko.
Das hängt davon ab, ob bereits passende Interessenten vorgemerkt sind. Ist das der Fall, kann ein Verkauf innerhalb weniger Wochen vereinbart sein. Wir empfehlen, die stille Phase von vornherein zeitlich zu begrenzen. Danach entscheiden Sie, ob Sie verlängern oder öffentlich vermarkten.
Vor dem Verkauf in der Regel nicht, weil es weder ein Schild noch ein Inserat gibt und Besichtigungen einzeln stattfinden. Nach dem Verkauf lässt sich ein Eigentümerwechsel nicht verbergen, spätestens wenn die neuen Eigentümer einziehen. Der Kaufpreis bleibt jedoch vertraulich.
Theoretisch können Sie auch privat im Bekanntenkreis verkaufen. In der Praxis fehlt Privatverkäufern der Zugang zu geprüften Kaufinteressenten außerhalb des eigenen Umfelds. Ohne diesen Zugang bleibt der Käuferkreis sehr klein, und der Preis lässt sich schwer absichern. Der Wert der stillen Vermarktung liegt in den vorhandenen Kontakten des Maklers.
Bei uns nicht. Die Provision beträgt bei öffentlicher und bei stiller Vermarktung 1,785 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. Sie wird erst mit dem notariellen Kaufvertrag fällig. Vorabkosten für Bewertung, Fotos oder Exposé entstehen nicht.
Ja. Die Pflichtangaben für Anzeigen betreffen nur veröffentlichte Inserate. Die Pflicht, den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und nach dem Kauf zu übergeben, besteht unabhängig davon.
Ja, und oft ist das der klügste Weg. Die Immobilie wird zunächst einige Wochen lang nur vorgemerkten Interessenten angeboten. Kommt kein passendes Angebot zustande, startet die öffentliche Vermarktung mit einem unverbrauchten Objekt. Wichtig ist, dass dieser Ablauf von Anfang an vereinbart wird.
Darin verpflichtet sich der Interessent, Informationen und Unterlagen zur Immobilie nicht weiterzugeben. Er erhält das Exposé erst nach der Unterschrift. Üblich ist das bei bekannten Eigentümern, bei hochwertigen Objekten und bei vermieteten Gewerbeimmobilien. Die Erklärung schafft Verbindlichkeit und hält Neugierige fern.
Ein Makler lohnt sich, wenn er geprüfte Käufer kennt, die zu Ihrer Immobilie passen, und den Preis ohne Hilfe des offenen Markts richtig einschätzen kann. Beides ist bei der stillen Vermarktung entscheidend. Fragen Sie im Erstgespräch, wie viele passende Interessenten aktuell vorgemerkt sind und wie lange die stille Phase dauern soll. Wir beantworten diese Fragen vor Vertragsschluss und halten die Strategie schriftlich fest.
Vertraulich über Ihren Verkauf sprechen
Wenn Sie über einen Verkauf nachdenken und noch niemand davon wissen soll, rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns über die Kontaktseite. Das erste Gespräch ist vertraulich und unverbindlich. Sie erreichen uns unter +49 8382 981 4976.
