Achberg hat rund 1.700 Einwohner und ist eine der kleinsten Gemeinden im gesamten Betreuungsgebiet. Sie ist zugleich die mit der ungewöhnlichsten Ausgangslage.
Achberg gehört zum Landkreis Ravensburg in Baden-Württemberg. Praktisch orientiert sich die Gemeinde aber nach Bayern: Die Postleitzahl 88147 und die Vorwahl 08380 sind bayerisch, die nächsten größeren Orte sind Lindau, Weißensberg und Sigmarszell, der nächste Regionalbahnhof ist Lindau-Aeschach in rund acht Kilometern Entfernung. Und der Hauptort heißt nicht Achberg, sondern Esseratsweiler.
Für den Immobilienverkauf ist diese Doppelnatur kein Kuriosum, sondern eine praktische Frage: Wo suchen Interessenten eigentlich?
Einen Überblick über unsere Arbeitsweise finden Sie unter Leistungen.
Der Immobilienmarkt in Achberg
Die Antwort auf die Suchfrage lautet: überwiegend im Raum Lindau. Achberg liegt rund fünf Kilometer von Weißensberg und Sigmarszell entfernt, sechs von Hergensweiler und Neukirch, sieben von Bodolz und acht vom österreichischen Hohenweiler. Der relevante Käuferkreis kommt aus dem Lindauer Umland und aus Vorarlberg, nicht aus Ravensburg, obwohl die Kreisstadt formal zuständig ist.
Diese Grenzlage hat auch historische Gründe. Achberg gehörte von 1806 bis 1968 zu Hohenzollern und war zuletzt eine Exklave des Landkreises Sigmaringen, bevor die Gemeinde 1969 zum Landkreis Wangen und 1973 zum Landkreis Ravensburg kam. Die Orientierung nach Süden und Osten ist also älter als die heutige Kreiszugehörigkeit.
Landschaftlich reicht das Gemeindegebiet von 457 bis 567 Metern. Auf dem Gebiet liegen Teile der Naturschutzgebiete Argen, Hermannsberger Weiher und Regnitzer Weiher. Naturschutzflächen begrenzen die Bebauung dauerhaft und halten das Bestandsangebot knapp. Für Objekte in Sichtweite sind sie zugleich ein Wohnwertfaktor.
Namensgebend ist das Schloss Achberg, ein barockes Bauwerk, das von 1691 bis 1806 dem Deutschen Orden gehörte. Für Objekte in seiner Umgebung ist das ein Verkaufsargument, das über reine Objektdaten hinausgeht.
Die Achberger Ortsteile
Esseratsweiler
Der Hauptort der Gemeinde. Hier befindet sich der Schwerpunkt der Bebauung und die größte Zahl an Transaktionen. Wichtig für die Vermarktung: Viele Interessenten kennen den Namen Esseratsweiler, aber nicht die Gemeindezugehörigkeit zu Achberg. Beide Namen gehören deshalb ins Exposé.
Doberatsweiler, Pechtensweiler, Siberatsweiler, Bahlings und Baind. Die weiteren Ortsteile und Wohnplätze der Gemeinde. Dörfliche und weilerartige Strukturen, größere Grundstücke, ältere Bausubstanz, sehr wenige Transaktionen pro Jahr. Objekte hier kommen selten auf den Markt und finden dann gezielt ihre Käufer.
Objekte in Alleinlage und ehemalige Hofstellen
Wie in der gesamten Region gibt es Objekte im Außenbereich mit ehemaligen landwirtschaftlichen Gebäuden. Vorab zu klären sind Erschließung, planungsrechtliche Situation und Bauzustand, weil Käufer und finanzierende Banken danach fragen. Bei Grundstücken in Nähe der Naturschutzgebiete kommt die Frage nach den geltenden Beschränkungen hinzu.
Was das für Ihren Verkauf in Achberg bedeutet
Benennung
Der wichtigste Punkt ist die Benennung. Ein Objekt, das ausschließlich unter „Achberg“ inseriert wird, verfehlt einen Teil der Interessenten, die nach Esseratsweiler oder Doberatsweiler suchen. Ein Objekt, das nur unter dem Ortsteilnamen läuft, verfehlt den Rest. Wir nennen beides.
Geografische Ausrichtung der Vermarktung
Der zweite Punkt ist die geografische Ausrichtung der Vermarktung. Achberg gehört formal zum Landkreis Ravensburg, der Käuferkreis kommt aber überwiegend aus dem Lindauer Umland und aus Vorarlberg. Eine Vermarktung, die sich an der Kreiszugehörigkeit orientiert, greift ins Leere. Wir richten sie am tatsächlichen Suchverhalten aus, und das folgt der Geografie, nicht der Verwaltungsgrenze.
Bewertung
Und drittens die Bewertung. Bei dieser Gemeindegröße wechseln pro Jahr nur einzelne Objekte den Eigentümer. Belastbare Vergleichsdaten entstehen nur über das Lindauer Umland, nicht über den Landkreis Ravensburg. Auch das folgt der Geografie.
Was Ihre Immobilie tatsächlich wert ist, klären wir mit einer kostenlosen Bewertung auf Basis realer Vergleichsobjekte aus der Region.
Bereits vermittelte Objekte finden Sie unter Referenzen.
1,785 statt ortsüblicher 3,57 % Provision
In Bayern und Baden-Württemberg sind 3,57 % Maklerprovision je Seite ortsüblich, zusammen also 7,14 % des Kaufpreises. Das ist keine gesetzliche Vorgabe, sondern eine regionale Gewohnheit. Wir berechnen 1,785 % inklusive gesetzlicher Mehrwertsteuer.
Möglich macht das eine schlanke Struktur ohne Filialen und ohne Außendienstapparat. Die Leistung schrumpft dabei nicht mit. Gemäß § 656c BGB gilt die halbierte Provision für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, für Mehrfamilienhäuser sprechen Sie uns bitte direkt an.
Fällig wird die Provision erst mit der notariellen Beurkundung. Bewertung, Unterlagenbeschaffung, Fotos, Exposé und Besichtigungen kosten Sie vorher nichts. Was Ihr Verkauf in Achberg konkret bedeutet, rechnet Ihnen der Vorteilsrechner aus.
Sieben Schritte vom Erstgespräch zum Notartermin
Jeder Schritt ist schriftlich abgestimmt. Sie wissen jederzeit, wo Sie stehen und was als Nächstes kommt.
Den vollständigen Ablauf mit Unterlagenliste und Zeitschiene finden Sie unter Ihre Vorteile im Verkaufsprozess. Was wir dabei zusagen, steht in unserem Leistungsversprechen.
Wenn der Verkauf mehr erfordert als einen guten Preis
In drei Konstellationen kommen rechtliche oder zwischenmenschliche Fragen dazu. Wir haben dafür jeweils eine eigene Seite.
Vermietetes Objekt
Sie können jederzeit verkaufen, ohne zu kündigen. Entscheidend sind die passende Käufergruppe und eine saubere Abwicklung.
Trennung und Scheidung
Verkauf, Auszahlung oder Vermietung im Vergleich, mit gleicher Information für beide Seiten.
Erbfall
Für Alleinerben und Erbengemeinschaften, von den Unterlagen bis zur Erlösaufteilung.
Ihre Immobilie in Achberg richtig einschätzen lassen
Häufige Fragen zum Immobilienverkauf in Achberg
Sind Sie auch in Esseratsweiler und den anderen Ortsteilen tätig?
Ja, in der gesamten Gemeinde einschließlich Esseratsweiler, Doberatsweiler, Pechtensweiler, Siberatsweiler, Bahlings und Baind. Esseratsweiler ist der Hauptort. Wir nennen im Exposé immer Ortsteil und Gemeinde, weil Interessenten mal nach dem einen und mal nach dem anderen suchen.
Achberg gehört zu Baden-Württemberg, hat aber eine bayerische Vorwahl. Ist das ein Problem beim Verkauf?
Kein Problem, aber ein Punkt, den man kennen muss. Postleitzahl 88147 und Vorwahl 08380 sind bayerisch, zuständig ist aber der Landkreis Ravensburg in Baden-Württemberg. Für Behördengänge und Grundbuchangelegenheiten gilt Baden-Württemberg. Wir wissen, welche Stelle wofür zuständig ist, und beschaffen die Unterlagen entsprechend.
Woher kommen die Käufer für Achberger Immobilien?
Überwiegend aus dem Lindauer Umland und aus Vorarlberg, nicht aus dem Raum Ravensburg. Die nächsten Orte sind Weißensberg und Sigmarszell in etwa fünf Kilometern, der nächste Regionalbahnhof ist Lindau-Aeschach in rund acht Kilometern. Wir richten die Vermarktung an dieser Geografie aus, nicht an der Kreiszugehörigkeit.
Was kostet der Verkauf über Sie?
1,785 % Provision inklusive Mehrwertsteuer statt der ortsüblichen 3,57 %, für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Fällig erst mit dem Notartermin. Ohne Verkauf entstehen keine Kosten.
Ist die Immobilienbewertung wirklich kostenlos?
Ja, vollständig. Für Besichtigung, Auswertung und schriftliches Ergebnis entstehen Ihnen keine Kosten und keine Verpflichtung.
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?
Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Flurkarte und Modernisierungsnachweise. Bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlungen. Wir beschaffen die Unterlagen für Sie.
Kann ich diskret verkaufen, ohne öffentliches Inserat?
Ja. Bei der stillen Vermarktung gibt es kein Inserat, kein Schild und keine Portalschaltung. Wir sprechen ausschließlich vorgemerkte Interessenten aus unserer Kartei an.
Wie lange dauert ein Immobilienverkauf?
Die Vorbereitung dauert etwa zwei bis vier Wochen, die Vermarktung bei marktgerechtem Preis wenige Wochen bis wenige Monate, zwischen Reservierung und Notartermin liegen meist zwei bis sechs Wochen.
Beraten Sie auch, wenn ich noch nicht sicher bin?
Ja. Wir sagen Ihnen offen, ob der Zeitpunkt günstig ist oder ob Abwarten die bessere Entscheidung wäre. Das ist der häufigste Anlass für ein Erstgespräch.
Beraten Sie rechtlich oder steuerlich?
Nein. Für Fragen zu Erbrecht, Mietrecht, Vertragsgestaltung oder Steuern vermitteln wir Rechtsanwälte und Steuerberater aus unserem regionalen Netzwerk.