Kressbronn am Bodensee hat 8.814 Einwohner (Stand Januar 2025) und liegt an der Grenze zwischen Baden-Württemberg und Bayern, direkt an der Argen und am See.
Bemerkenswert ist die Höhenspanne: Das Gemeindegebiet reicht von 397 bis 519 Metern über Normalnull. Für eine Bodenseegemeinde sind gut 120 Höhenmeter Unterschied viel, und sie bilden den Immobilienmarkt präzise ab. Zwischen einem Objekt am Ufer und einem Objekt in den höheren Lagen des Hinterlands liegen nicht nur Meter, sondern Preisklassen.
Einen Überblick über unsere Arbeitsweise finden Sie unter Leistungen.
Der Immobilienmarkt in Kressbronn am Bodensee
Kressbronn ist eine der wenigen Bodenseegemeinden, die sowohl über eine echte Uferlage als auch über ein ausgedehntes Hinterland verfügt. Das erzeugt zwei getrennte Teilmärkte innerhalb einer Gemeinde. Am Ufer entscheiden Seesicht, Seezugang und Charakter, im Hinterland entscheiden Grundstücksgröße, Zustand und Fahrzeit. Wer beide gleich behandelt, verkauft beide unter Wert.
Die Verkehrsanbindung ist für eine Gemeinde dieser Größe ungewöhnlich gut. Kressbronn hat Bahnanschluss in Richtung Friedrichshafen und Lindau, Busverbindungen nach Lindau und Bregenz sowie nach Tettnang und Ravensburg, und im Sommer eine Schiffsanbindung nach Lindau, Bregenz, Friedrichshafen, Meersburg, Mainau, Konstanz und Überlingen. Für Pendler wie für Zweitwohnsitz-Interessenten ist das ein konkretes Argument.
Die Grenzlage zu Bayern erweitert den Käuferkreis in beide Richtungen. Interessenten aus dem Raum Lindau suchen ebenso in Kressbronn wie Interessenten aus Friedrichshafen und Ravensburg. Dazu kommen Käufer aus Vorarlberg und der Schweiz, für die die Erreichbarkeit über die A96 und die Grenze eine Rolle spielt.
Wie im gesamten Bodenseeraum prägt die Landwirtschaft, insbesondere der Obstbau, die Flächen zwischen den Siedlungen. Das begrenzt den Neubau und hält das Bestandsangebot knapp.
Welche Lagen und Objektarten es in Kressbronn gibt
Uferlagen und Seenähe
Die gefragtesten und seltensten Objekte der Gemeinde. Entscheidend ist die präzise Unterscheidung zwischen Seesicht, Seenähe und Seezugang, weil zwischen diesen Stufen erhebliche Preisunterschiede liegen. Eine unpräzise Angabe im Exposé fällt spätestens bei der Besichtigung auf und kostet dann Verhandlungsspielraum.
Ortskern und gewachsene Wohngebiete
Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen aus mehreren Baujahrzehnten. Hier ist der Markt am liquidesten, und für die Bewertung stehen die meisten Vergleichsobjekte zur Verfügung.
Hinterland und Höhenlagen
Die Bereiche bis auf 519 Meter. Größere Grundstücke, teils ältere Bausubstanz, häufig mit Fernsicht. Der Käuferkreis ist kleiner, aber die Objekte sind selten. Wo Aussicht besteht, ist sie ein eigener Preisfaktor, der in einer automatisierten Bewertung nie auftaucht.
Objekte mit Ferienwohnungsnutzung
In einer Gemeinde mit dieser touristischen Lage ein eigener Teilmarkt. Bei bestehender Vermietung sind Auslastungs- und Ertragszahlen das stärkste Verkaufsargument. Die planungsrechtliche Zulässigkeit der Nutzung sollte vorab geklärt sein, weil Käufer und finanzierende Banken danach fragen.
Auch in den Nachbargemeinden sind wir zu Hause: Langenargen, Nonnenhorn und Tettnang.
Was das für Ihren Verkauf in Kressbronn bedeutet
Trennung der beiden Teilmärkte
Der wichtigste Punkt ist die Trennung der beiden Teilmärkte. Ein gemeindeweiter Durchschnittswert überschätzt Objekte im Hinterland und unterschätzt Objekte am Ufer. Beide Fehler kosten Geld, der eine über Standzeit, der andere unmittelbar. Wir bewerten deshalb anhand von Vergleichsobjekten mit vergleichbarer Lagequalität.
Reichweite
Der zweite Punkt ist die Reichweite. Durch die Grenzlage ist der relevante Käuferkreis größer als in vergleichbaren Gemeinden, reicht aber nur dann bis nach Bayern und Vorarlberg, wenn die Vermarktung ihn erreicht. Eine rein baden-württembergische Ansprache schneidet einen erheblichen Teil der Nachfrage ab.
Argumentation
Und drittens die Argumentation. Die gute Anbindung mit Bahn, Bus und Schiff ist ein belegbarer Standortvorteil, kein Marketingsatz. Solche Angaben gehören konkret ins Exposé, weil sie Käufer überzeugen, die eine Region noch nicht kennen.
Was Ihre Immobilie tatsächlich wert ist, klären wir mit einer kostenlosen Bewertung auf Basis realer Vergleichsobjekte aus der Region.
Bereits vermittelte Objekte finden Sie unter Referenzen.
1,785 statt ortsüblicher 3,57 % Provision
In Bayern und Baden-Württemberg sind 3,57 % Maklerprovision je Seite ortsüblich, zusammen also 7,14 % des Kaufpreises. Das ist keine gesetzliche Vorgabe, sondern eine regionale Gewohnheit. Wir berechnen 1,785 % inklusive gesetzlicher Mehrwertsteuer.
Möglich macht das eine schlanke Struktur ohne Filialen und ohne Außendienstapparat. Die Leistung schrumpft dabei nicht mit. Gemäß § 656c BGB gilt die halbierte Provision für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, für Mehrfamilienhäuser sprechen Sie uns bitte direkt an.
Fällig wird die Provision erst mit der notariellen Beurkundung. Bewertung, Unterlagenbeschaffung, Fotos, Exposé und Besichtigungen kosten Sie vorher nichts. Was Ihr Verkauf in Kressbronn konkret bedeutet, rechnet Ihnen der Vorteilsrechner aus.
Sieben Schritte vom Erstgespräch zum Notartermin
Jeder Schritt ist schriftlich abgestimmt. Sie wissen jederzeit, wo Sie stehen und was als Nächstes kommt.
Den vollständigen Ablauf mit Unterlagenliste und Zeitschiene finden Sie unter Ihre Vorteile im Verkaufsprozess. Was wir dabei zusagen, steht in unserem Leistungsversprechen.
Wenn der Verkauf mehr erfordert als einen guten Preis
In drei Konstellationen kommen rechtliche oder zwischenmenschliche Fragen dazu. Wir haben dafür jeweils eine eigene Seite.
Vermietetes Objekt
Sie können jederzeit verkaufen, ohne zu kündigen. Entscheidend sind die passende Käufergruppe und eine saubere Abwicklung.
Trennung und Scheidung
Verkauf, Auszahlung oder Vermietung im Vergleich, mit gleicher Information für beide Seiten.
Erbfall
Für Alleinerben und Erbengemeinschaften, von den Unterlagen bis zur Erlösaufteilung.
Ihre Immobilie in Kressbronn richtig einschätzen lassen
Häufige Fragen zum Immobilienverkauf in Kressbronn
Wie groß ist der Preisunterschied zwischen Uferlage und Hinterland?
Erheblich. Das Kressbronner Gemeindegebiet reicht von 397 bis 519 Metern über Normalnull und umfasst damit zwei getrennte Teilmärkte. Am Ufer entscheiden Seesicht und Seezugang, im Hinterland Grundstücksgröße, Zustand und Fahrzeit. Ein gemeindeweiter Durchschnitt bildet keinen von beiden ab.
Erreichen Sie auch Käufer aus Bayern und Vorarlberg?
Ja, und in Kressbronn ist das besonders wichtig. Durch die Grenzlage kommt ein erheblicher Teil der Nachfrage aus dem Raum Lindau, aus Vorarlberg und aus der Schweiz. Eine Vermarktung, die nur Baden-Württemberg anspricht, schneidet diesen Teil des Marktes ab.
Verkaufen Sie auch Objekte mit Ferienwohnungsnutzung?
Ja. Bei bestehender Vermietung bereiten wir die Auslastungs- und Ertragszahlen auf, weil der Käufer eine Rendite mitkauft. Zusätzlich klären wir vorab die planungsrechtliche Zulässigkeit der Nutzung, weil Käufer und Banken danach fragen.
Was kostet der Verkauf über Sie?
1,785 % Provision inklusive Mehrwertsteuer statt der ortsüblichen 3,57 %, für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Fällig erst mit dem Notartermin. Ohne Verkauf entstehen keine Kosten.
Ist die Immobilienbewertung wirklich kostenlos?
Ja, vollständig. Für Besichtigung, Auswertung und schriftliches Ergebnis entstehen Ihnen keine Kosten und keine Verpflichtung.
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?
Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Flurkarte und Modernisierungsnachweise. Bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlungen. Wir beschaffen die Unterlagen für Sie.
Kann ich diskret verkaufen, ohne öffentliches Inserat?
Ja. Bei der stillen Vermarktung gibt es kein Inserat, kein Schild und keine Portalschaltung. Wir sprechen ausschließlich vorgemerkte Interessenten aus unserer Kartei an.
Wie lange dauert ein Immobilienverkauf?
Die Vorbereitung dauert etwa zwei bis vier Wochen, die Vermarktung bei marktgerechtem Preis wenige Wochen bis wenige Monate, zwischen Reservierung und Notartermin liegen meist zwei bis sechs Wochen.
Beraten Sie auch, wenn ich noch nicht sicher bin?
Ja. Wir sagen Ihnen offen, ob der Zeitpunkt günstig ist oder ob Abwarten die bessere Entscheidung wäre. Das ist der häufigste Anlass für ein Erstgespräch.
Beraten Sie rechtlich oder steuerlich?
Nein. Für Fragen zu Erbrecht, Mietrecht, Vertragsgestaltung oder Steuern vermitteln wir Rechtsanwälte und Steuerberater aus unserem regionalen Netzwerk.