Maklerprovision in Bayern und Baden-Württemberg: Was Verkäufer und Käufer wirklich zahlen

Das Wichtigste im Überblick

• Üblicher Satz: In Bayern und Baden-Württemberg werden meist 3,57 Prozent je Seite inklusive Mehrwertsteuer verlangt, zusammen 7,14 Prozent des Kaufpreises.
• Keine gesetzliche Höhe: Der Provisionssatz ist frei vereinbar. Eine Gebührenordnung für Makler gibt es nicht.
• Halbteilung: Seit dem 23. Dezember 2020 zahlen Verkäufer und Käufer bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen denselben Satz, wenn der Makler für beide tätig ist (§ 656c BGB).
• Ausnahmen: Für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte und unbebaute Grundstücke gilt die Halbteilung nicht.
• Fälligkeit: Die Provision wird erst mit dem notariell beurkundeten Kaufvertrag verdient.
• Wirkung auf den Käufer: Jeder Nachlass für den Verkäufer gilt automatisch auch für den Käufer. Das senkt dessen Nebenkosten und vergrößert den Kreis der Interessenten.

Wie hoch ist die Maklerprovision in Bayern und Baden-Württemberg?

Makler rechnen in Deutschland nach regionalen Gepflogenheiten ab. In Bayern und in Baden-Württemberg hat sich eine Gesamtprovision von 6 Prozent netto etabliert. Mit 19 Prozent Mehrwertsteuer sind das 7,14 Prozent des Kaufpreises. Bei hälftiger Teilung trägt jede Seite 3,57 Prozent.

Diese Zahl ist eine Marktgewohnheit und kein Gesetz. Eine Obergrenze gibt es für den Verkauf von Wohnimmobilien nicht, eine Untergrenze ebenso wenig. Was in Ihrem Maklervertrag steht, gilt. Vergleichen Sie Angebote deshalb immer als Bruttowert. Ein Satz von 3 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer ist derselbe Betrag wie 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, klingt aber günstiger.

Berechnet wird die Provision vom beurkundeten Kaufpreis, nicht vom Angebotspreis. Wird im Lauf der Verhandlung nachgegeben, sinkt die Provision entsprechend mit.

Alle Werte verstehen sich inklusive Mehrwertsteuer. Für Ihren konkreten Kaufpreis können Sie den Betrag in unserem Vorteilsrechner selbst ermitteln.

Wer zahlt die Maklerprovision? Die Halbteilung nach § 656c BGB

Bis Ende 2020 war es in vielen Regionen üblich, dass der Käufer die gesamte Provision trug, obwohl der Verkäufer den Makler beauftragt hatte. Seit dem 23. Dezember 2020 regeln die §§ 656a bis 656d BGB die Verteilung neu. Die Vorschriften gelten für den Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, wenn der Käufer Verbraucher ist.

Doppeltätigkeit: gleicher Satz für beide Seiten

Der häufigste Fall in unserer Region ist die Doppeltätigkeit. Der Makler schließt einen Vertrag mit dem Verkäufer und einen weiteren mit dem Käufer. Dann darf er sich die Provision nur von beiden Seiten in gleicher Höhe versprechen lassen (§ 656c Abs. 1 BGB). Arbeitet er für eine Seite unentgeltlich, darf er auch von der anderen nichts verlangen. Erlässt er einer Seite einen Teil, gilt der Erlass ebenso für die andere.

Die Folge eines Verstoßes ist hart: Ein Maklervertrag, der von der gleichen Höhe abweicht, ist unwirksam. Der Makler verliert dann seinen Provisionsanspruch.

Nur eine Seite beauftragt den Makler

Beauftragt allein der Verkäufer den Makler, kann er die Provision auch vollständig selbst tragen. Soll der Käufer einen Teil übernehmen, darf dieser Teil höchstens so hoch sein wie der Anteil, den der Verkäufer behält (§ 656d BGB). Der Käufer muss außerdem erst zahlen, wenn der Verkäufer nachweist, dass er seinen Anteil beglichen hat.

Textform ist Pflicht

Ein Maklervertrag über ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung braucht die Textform (§ 656a BGB). Eine E-Mail genügt, ein Handschlag oder ein Telefonat genügt nicht. Ohne Textform ist der Vertrag nichtig.

Wie sich die übrigen Kaufnebenkosten verteilen, lesen Sie in unserem Beitrag Wer zahlt was beim Immobilienkauf?.

Für welche Immobilien gilt die Halbteilung und für welche nicht?

Das Gesetz nennt nur zwei Objektarten: die Wohnung und das Einfamilienhaus. Für alles andere bleibt die Verteilung frei verhandelbar. Das betrifft in unserer Region vor allem diese Fälle:

• Mehrfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser: Hier kann die Provision weiterhin ganz beim Käufer oder ganz beim Verkäufer liegen.
• Gewerbeimmobilien: Ladenlokale, Büros und Hallen fallen nicht unter die Regelung.
• Unbebaute Grundstücke: Der Wortlaut des Gesetzes erfasst Bauplätze nicht.
• Gewerbliche Käufer: Kauft ein Unternehmen, greift der Verbraucherschutz der §§ 656c und 656d BGB nicht.

Die Grenze zwischen Einfamilienhaus und Zweifamilienhaus hat der Bundesgerichtshof in den vergangenen zwei Jahren mehrfach gezogen. Ein Haus bleibt ein Einfamilienhaus, wenn eine Einliegerwohnung oder ein kleiner Büroanbau nur untergeordnete Bedeutung hat. Im entschiedenen Fall machte ein Anbau etwa ein Fünftel der Gesamtfläche aus (BGH, Urteil vom 06.03.2025, Az. I ZR 32/24). Am selben Tag stellte der BGH klar, dass eine Vereinbarung, die dem Käufer die volle Provision auferlegt, insgesamt nichtig ist und nicht etwa zur Hälfte bestehen bleibt (Az. I ZR 138/24).

Am 16.07.2026 folgte die Gegenrichtung (Az. I ZR 111/25). Ein Haus mit zwei gleichwertigen, vermieteten Wohnungen, das als Zweifamilienhaus inseriert und so auch im Kaufvertrag bezeichnet war, ist kein Einfamilienhaus. Das gilt selbst dann, wenn es baurechtlich einmal als Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung genehmigt wurde. Entscheidend ist, was für den Makler beim Abschluss des Maklervertrags erkennbar war. Wer ein solches Haus selbst bewohnen will, muss das dem Makler vorher sagen.

Für Eigentümer am Bodensee ist das praktisch wichtig. Viele ältere Häuser in Reutin, Bad Schachen oder im Schussental haben eine zweite Wohnung im Dachgeschoss oder Souterrain. Ob die Halbteilung zwingend gilt, hängt dann von Größe, Nutzung und Darstellung des Objekts ab. Wir klären diese Einordnung vor der Vermarktung und halten sie im Maklervertrag fest.

Rechenbeispiele für Lindau und Ravensburg

Zwei typische Fälle zeigen, wie sich der Provisionssatz auswirkt. Alle Beträge sind gerundete Beispielwerte inklusive Mehrwertsteuer.

Beispiel 1: Einfamilienhaus in Lindau, Kaufpreis 650.000 Euro

Bei 3,57 Prozent zahlt der Verkäufer 23.205 Euro Provision, der Käufer denselben Betrag. Zusammen fließen 46.410 Euro an den Makler. Bei 1,785 Prozent sind es 11.602,50 Euro je Seite, zusammen 23.205 Euro. Der Verkäufer behält 11.602,50 Euro mehr von seinem Erlös. Der Käufer braucht denselben Betrag weniger an Eigenkapital.

Beispiel 2: Eigentumswohnung in Ravensburg, Kaufpreis 480.000 Euro

Bei 3,57 Prozent fallen 17.136 Euro je Seite an. Bei 1,785 Prozent sind es 8.568 Euro je Seite. Der Unterschied beträgt 8.568 Euro für den Verkäufer und noch einmal 8.568 Euro für den Käufer.

Was das für die Kaufnebenkosten bedeutet

Zwischen Lindau und Ravensburg verläuft eine Landesgrenze, und die macht sich bei der Steuer bemerkbar. Bayern erhebt 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer, Baden-Württemberg 5,0 Prozent. Hinzu kommen Notar und Grundbuch, für die wir im Beispiel mit rund 2 Prozent des Kaufpreises rechnen. Die Details zur Steuer finden Sie im Beitrag Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf.

In Ravensburg zahlt der Käufer für die günstigere Wohnung mehr Grunderwerbsteuer als der Käufer des teureren Hauses in Lindau. Umso stärker fällt dort ins Gewicht, was bei der Provision eingespart wird.

Warum eine niedrigere Provision auch dem Käufer nützt

Viele Verkäufer betrachten nur ihre eigene Hälfte. Wegen der Halbteilung wirkt der Satz aber immer doppelt, und die zweite Hälfte entscheidet mit darüber, wer Ihr Haus überhaupt kaufen kann.

Banken finanzieren in der Regel den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten. Grunderwerbsteuer, Notar und Provision muss der Käufer aus eigenen Mitteln aufbringen. Im Lindauer Beispiel sind das knapp 59.000 Euro bei üblicher Provision und gut 47.000 Euro bei 1,785 Prozent. Für eine junge Familie kann dieser Unterschied darüber entscheiden, ob die Finanzierung zustande kommt.

Für Sie als Verkäufer hat das drei Folgen:

• Mehr Interessenten: Je geringer die Nebenkosten, desto mehr Haushalte können sich Ihr Objekt leisten.
• Stabilerer Preis: Ein Käufer, der bei den Nebenkosten entlastet wird, hat weniger Anlass, den Kaufpreis zu drücken.
• Sicherere Finanzierung: Mehr verbleibendes Eigenkapital verbessert die Konditionen des Käufers und senkt das Risiko, dass die Bank kurz vor dem Notartermin absagt.

Ist die Maklerprovision verhandelbar?

Ja. Da es keinen gesetzlichen Satz gibt, können Sie mit jedem Makler über die Höhe sprechen. In der Praxis ist der Spielraum bei Einfamilienhäusern und Wohnungen jedoch kleiner, als viele erwarten. Der Grund liegt wieder in der Halbteilung: Gibt der Makler Ihnen einen halben Prozentpunkt nach, muss er denselben Nachlass dem Käufer gewähren. Sein Honorar sinkt also um das Doppelte.

Achten Sie beim Vergleich mehrerer Angebote auf diese Punkte:

• Bruttosatz: Lassen Sie sich die Provision inklusive Mehrwertsteuer und als Eurobetrag für den erwarteten Kaufpreis nennen.
• Leistungsumfang: Fragen Sie, ob Bewertung, Fotos, Grundrisse, Exposé, Portalanzeigen, Bonitätsprüfung und Begleitung zum Notar enthalten sind.
• Nebenkosten des Vertrags: Prüfen Sie, ob Aufwendungsersatz oder Vorabgebühren vereinbart werden sollen.
• Laufzeit und Kündigung: Ein Alleinauftrag bindet Sie für eine bestimmte Zeit. Die Frist sollte klar im Vertrag stehen.
• Reservierungsgebühren: Der BGH hält vorformulierte Klauseln, die eine Rückzahlung ausnahmslos ausschließen, für unwirksam (Urteil vom 20.04.2023, Az. I ZR 113/22).

Wir gehen einen anderen Weg als das Einzelfallgespräch über Rabatte. Unser Satz von 1,785 Prozent steht für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen von vornherein fest und gilt für jeden Auftraggeber gleich. Welche Leistungen dafür verbindlich zugesagt sind, steht in unserem Leistungsversprechen, das Bestandteil des Maklervertrags wird.

Wann wird die Provision fällig und wann entfällt sie?

Der Makler verdient seine Provision nicht mit der Besichtigung und nicht mit dem Exposé, sondern erst mit dem Erfolg (§ 652 BGB). Vier Voraussetzungen müssen zusammenkommen:

• Wirksamer Maklervertrag: Bei Wohnimmobilien in Textform und mit zulässiger Provisionsverteilung.
• Maklerleistung: Der Makler hat den Käufer nachgewiesen oder den Vertrag vermittelt.
• Wirksamer Kaufvertrag: Der Kaufvertrag ist notariell beurkundet.
• Ursächlichkeit: Der Kauf ist auf die Tätigkeit des Maklers zurückzuführen.

Fehlt eine dieser Voraussetzungen, besteht kein Anspruch. Platzt der Verkauf vor dem Notartermin, schulden Sie bei uns nichts. Bewertung, Fotos, Exposé und Besichtigungen kosten vorab kein Geld.

Wurde der Maklervertrag per E-Mail, am Telefon oder bei Ihnen zu Hause geschlossen, steht Verbrauchern in der Regel ein Widerrufsrecht von 14 Tagen zu. Ein seriöser Makler belehrt darüber von sich aus.

Steuerlich wirkt sich die Provision unterschiedlich aus. Verkäufer können sie als Veräußerungskosten ansetzen, wenn der Verkauf überhaupt steuerpflichtig ist. Käufer, die vermieten, rechnen sie zu den Anschaffungskosten. Bei selbst genutztem Wohneigentum bleibt sie in der Regel ohne steuerliche Wirkung. Die Einzelheiten klärt Ihr Steuerberater.

Was Sie bei den Vorteilsmaklern für 1,785 Prozent bekommen

Eine halbierte Provision hilft nur, wenn die Leistung vollständig bleibt. Wir arbeiten mit einem qualifizierten Alleinauftrag, weil wir nur dann die gesamte Vermarktung auf eigene Kosten vorfinanzieren können. Im Gegenzug sagen wir schriftlich zu, was wir tun: einen festen Ansprechpartner vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe, professionelle Fotos und maßstabsgerechte Grundrisse, Einzelbesichtigungen mit vorab geprüften Interessenten, eine Bonitätsprüfung vor der Preisverhandlung und die Begleitung zum Notar.

Am Anfang steht immer der richtige Preis. Eine zu hoch angesetzte Immobilie kostet am Ende mehr als jede Provision. Unsere kostenlose Immobilienbewertung ist deshalb der erste Schritt und für Sie unverbindlich. Tätig sind wir als Immobilienmakler in Lindau am bayerischen Bodensee, als Immobilienmakler für Ravensburg und das Schussental sowie im Westallgäu.

FAQ: Häufige Fragen zur Maklerprovision in Bayern und Baden-Württemberg